Un bail mal rédigé peut s'avérer préjudiciable pour l'exploitation de votre centre : ne pas être remboursé en cas de sinistre, limité votre développement, plomber votre trésorerie
1-Ne pas être accompagné
Le péché originel.
Le bail commercial bénéficie d’un régime juridique spécifique totalement différent du bail d'habitation d'un particulier. Il est important de comprendre les différents composants de ce contrat afin de minimiser les risques pouvant compromettre l'exploitation de votre centre sportif. Si vous ne disposez pas de cette compétence d'analyse il peut être judicieux de recourir à un tiers de confiance capable de vous accompagner juridiquement (juriste immobilier, notaire, avocat, chef d'entreprise...).
Ce conseil vous épargnera bien des difficultés de compréhension et vous fera économiser voir gagner de l'argent en défendant au mieux vos intérêts.
2-Les activités autorisées dans le bail
Il faut s'assurer que votre bail n'est pas restrictif et qu'il vous autorise à exercer d'autres activités non mentionnées sur votre k-bis au moment de la signature. En effet, votre métier peut évoluer et des opportunités peuvent se présenter en cours d'exploitation. Si cette flexibilité n'est pas prévue initialement dans le bail vous risquez de rencontrer des difficultés à négocier ces éléments avec le bailleurs.
Exemple 1 : vous ouvrez votre centre de Foot 5 avec un "bar" et vous vous rendez compte après 6 mois que l'ouverture d'un restaurant peut s'avérer très rentable. Cette activité nécessite des travaux et des autorisations à discuter avec le bailleur.
Exemple 2 : vous souhaitez sous-louer une surface inoccupée de votre local à une société faisant du stockage automobile mais la l'activité de sous-location n'a pas été intégrée dans votre bail.
3-La durée du bail et le montant du loyer
La durée minimale du bail commercial est de 9 ans avec une possibilité de résiliation triennale. Il est toutefois possible de négocier un bail court terme sous un régime dérogatoire.
En matière de bail commercial il n'y a pas d'encadrement des loyers, le propriétaire est donc libre de fixer le montant qu'il souhaite. En tant que preneur il est important de comprendre que ce loyer ne constitue pas le seul décaissement que vous devez régler au propriétaire, la note est bien plus salée !
Exemple : location sur 9 ans d'un local de 4 000m² au prix de 10 000€ HT/mois (hors charges)
TVA de 20% : +2 000€/mois
Charges d'exploitation : +1 000€/mois
Pas de porte / droit au bail : +20 000€
Taxe foncière : +1 000€/mois
Dans cette exemple, pour un loyer affiché de 10 000€ HT, le porteur de projet doit verser 20 000€ à la signature du bail puis ajouter 4 000€/mois...et il existe encore d'autres décaissements non mentionnées dans ce paragraphe !
4-Les travaux
ACHTUNG ! ACHTUNG ! Il est clef pour le preneur de garder le contrôle sur les travaux d'aménagement et d'entretien propres à l'activité du centre, ces travaux doivent être listés et mentionnés clairement dans le bail. Il peuvent même faire l'objet d'une négociation dans le montant du loyer "je prends en charge les travaux liés aux ouvertures en contrepartie d'une remise sur le loyer..."
Exemple : votre établissement fait l'objet d'une fermeture administrative pour remise en état du site mais vous n'avez pas le droit de faire ce type de travaux et le propriétaire refuse de les réaliser...c'est le début de la crise...
5-Possibilité de cession du bail
Votre contrat de location présente une réelle valeur d'actif dans votre patrimoine, vous devez donc négocier la possibilité de céder ce contrat à un tiers.
Exemple : Imaginez qu'au bout de 3 années d'activité la rentabilité ne soit toujours pas au rendez-vous et que vous envisagiez la fermeture de votre centre.
Il vous reste encore 6 ans sur votre bail (loyer de 10 000€ HT) soit un contrat à terme de 720 000€ HT (10 000€ x 12 mois x 6 ans).
Si les loyers ont augmenté de 20% sur la même période les nouveaux contrats sur le marché se négocient donc à 864 000€ HT( (10 000€ x 20%) x 12 mois x 6ans), soit une différence de +144 000€ HT
Pour un nouveau locataire il est préférable de vous racheter votre bail plutôt que de signer un nouveau contrat au prix du marché, tant que le prix de votre bail reste inférieur à 144 000€ HT, il s'agit d'une opération rentable pour
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